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        關于《東營市物業管理辦法(修訂草案)》公開征求意見的通知

        “中國·東營”政府門戶網站 www.ijuk.net 2018/11/5 來源:市政府法制辦
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            為了規范物業管理活動,維護物業管理各方的合法權益,營造良好的居住和工作環境,根據新修訂的國務院《物業管理條例》《山東省物業管理條例》和2018年5月出臺《山東省物業服務收費管理辦法》等有關規定,對《東營市物業管理辦法》進行了修訂。現公布《東營市物業管理辦法(修訂草案)》及《修訂說明》,請社會各界提出修改意見和建議。
            截止時間:2018年11月30日
            郵政編碼:257091
            聯系電話:8381596
            傳  真 :8381362
            電子郵箱:[email protected]
            地址:東營市東營區府前大街77號市政府法制辦公室
            附件:1、《東營市物業管理辦法》(修訂草案)
            2、《修訂說明》


        東營市人民政府法制辦公室
        2018年10月31日


            附件1


        東營市物業管理辦法
        (修訂草案)


            第一章 總  則
            第一條  為了規范物業管理活動,維護物業管理各方的合法權益,營造良好的居住和工作環境,根據國務院《物業管理條例》和《山東省物業管理條例》等有關規定,結合本市實際,制定本辦法。
            第二條  本辦法適用于本市行政區域內物業管理活動及其監督管理工作。
            第三條  本辦法所稱物業管理,是指建設單位依法選聘物業服務企業或者業主依法通過自治管理選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對物業進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生及相關秩序的活動。
            本辦法所稱物業使用人,是指物業的承租人或者其他實際使用物業的非所有權人。
            第四條  物業管理應當堅持以人為本,實行業主自治與專業服務、社區管理相結合的原則。
            第五條  市住房城鄉建設主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。各縣區住房城鄉建設主管部門負責本轄區物業管理活動的監督管理工作。東營經濟技術開發區管理委員會、東營港經濟開發區管理委員會等(以下簡稱開發區管委會)負責本轄區內物業管理活動的監督管理工作。經濟和信息化、公安、民政、財政、城鄉規劃、衛生計生、環境保護、食品藥品監管、城市管理、物價、畜牧、工商、質監等有關部門,以及供水、供電、供氣、供熱、通信(含寬帶數據傳輸,下同)、有線電視等專業經營單位,按照各自職責,做好與物業管理有關的工作。
            第六條  街道辦事處、鄉鎮人民政府以及開發區管委會負責組織、指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆選舉工作,監督業主大會和業主委員會依法履行職責,調解處理物業管理活動中的糾紛。
            社區居民委員會負責指導業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理,協助街道辦事處、鄉鎮人民政府以及開發區管委會開展社區管理、社區服務中與物業管理有關的工作。
            第二章  新建物業
            第七條 物業管理區域的劃分,應當以建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎,并考慮建筑物規模、共用設施設備、社區建設等因素。
            第八條  建設單位辦理商品房預售許可證前,應當持房地產開發經營權證、建設用地規劃許可證、國有土地使用權證、項目規劃設計方案和地名核準文件等資料,向縣區住房城鄉建設主管部門或者開發區管委會申請劃分物業管理區域。
            建設單位應當將劃定的物業管理區域向物業買受人明示。第九條物業管理區域內的各類配套建筑與設施設備,應當嚴格按照國家和省、市有關住宅區規劃、設計規范和工程標準進行建設。物業管理區域內的配套建筑應當依法辦理權屬登記手續,不得擅自改變用途。
            第十條  物業服務用房由建設單位無償提供,屬于全體業主共有。
            物業服務用房應當具備水、電、采光、通風、熱力等正常使用功能。建設工程項目總建筑面積在十萬平方米以下。
            (含十萬平方米)的,建筑面積按照總建筑面積的千分之四配置,但不得小于一百平方米;超過十萬平方米的,超出部分按照千分之三配置。
            業主委員會辦公用房從物業服務用房中調劑,其建筑面積不低于二十平方米。
            第十一條  住宅區內的政務管理用房的建筑面積不低于五十平方米;社區居家養老服務用房按每百戶不少于二十平方米的標準配套建設;社區居民委員會用房,應當按照規劃要求進行配套建設。
            住宅區內按照規劃配套建設的政務管理用房、社區居家養老服務用房、社區居民委員會用房和承擔義務教育的中小學校,屬于政府所有,由政府投資建設。
            第十二條  按照規劃要求在住宅區內配套建設的會所、幼兒園的歸屬,應當在商品房買賣合同中約定。約定屬于建設單位所有的,建設單位應當提供產權歸其所有的證明文件,并優先為業主提供服務。
            第十三條  物業管理區域內規劃用于停放汽車的車庫(包括專用車庫和共用車庫內的車位,下同)的歸屬,由建設單位和物業買受人在商品房買賣合同中約定。約定屬于建設單位所有的,建設單位應當提供產權歸其所有的證明文件,并可以附贈、出售或者出租給業主。
            占用物業管理區域內共有道路或者其他場地設置的停車泊位,屬于全體業主共有,建設單位不得占用、附贈、出售或者出租。
            第十四條  住宅區內專業經營設施設備,由專業經營單位負責投資建設、維護和管理。專業經營設施設備的施工,應當嚴格執行招投標法律、法規。建設單位應當協調配合專業經營設施設備的施工,并承擔相關管溝、設備用房等土建工程的配套建設。
            住宅區內供水、供電、供氣、供熱分戶計量裝置或者入戶端口以外設施設備的各類建設資金,統一并入城市基礎設施配套費,交由專業經營單位專項用于住宅區內專業經營設施設備的投資建設。住宅區內專業經營設施設備歸專業經營單位所有。
            專業經營設施設備包括變電、二次供水、換熱、燃氣調壓等設施設備及相關管線和計量裝置。
            第十五條  專業經營單位應當依法履行專業經營設施設備的維修養護責任,按照與業主簽訂的服務合同服務到最終用戶,保證服務質量。
            各級人民政府、開發區管委會和有關主管部門應當加強對專業經營單位的監督管理,督促專業經營單位履行投資、建設、維護和管理義務。
            第十六條  城鄉規劃主管部門在進行建設工程規劃審批時,應當就住宅區配套建筑及設施設備的配置、專業經營設施設備的建設標準征求住房城鄉建設主管部門和專業經營單位的意見。
            第三章  前期物業管理與物業交付
            第十七條  建設單位應當依法通過招投標方式選聘前期物業服務企業。投標人少于三個或者住宅項目總建筑面積三萬平方米以下,非住宅項目一萬平方米以下的,經縣區住房城鄉建設主管部門或者開發區管委會同意,可以采用協議方式選聘物業服務企業。
            第十八條  建設單位確定前期物業服務企業后十五日內,應當與物業服務企業簽訂前期物業服務合同。前期物業服務合同可以約定期限;合同期限未滿、業主委員會與新選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。
            第十九條  建設單位在辦理商品房預售許可證前,應當將前期物業服務合同、臨時管理規約、住宅區配套建筑和設施設備的清單及其產權歸屬等資料報縣區住房城鄉建設主管部門或者開發區管委會備案,并在商品房銷售時將上述資料作為商品房買賣合同約定的內容。
            第二十條  鼓勵前期物業服務企業提前介入項目開發建設,對項目的規劃設計方案、配套設施建設、工程質量控制、設備運行管理等事項,提出與物業管理有關的建議。
            建設工程竣工驗收和分戶驗收時,應當通知前期物業服務企業參與監督。
            第二十一條  新建物業實行前期物業承接查驗制度。建設單位應當在物業交付使用十五日前,與選聘的前期物業服務企業完成共用部位、共用設施設備的承接查驗,形成承接查驗書面記錄,簽訂物業承接查驗協議。
            第二十二條  新建住宅區的配套建筑及設施設備符合下列條件后,建設單位方可辦理物業交付手續:
            (一)生活用水納入城市公共供水管網,并安裝分戶計量裝置;
            (二)雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統;
            (三)住宅區用電納入城市供電網絡,并安裝分戶計量裝置;
            (四)在城市管道燃氣、集中供熱主管網覆蓋的區域,完成住宅室內、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網連接,并安裝燃氣分戶計量裝置和供熱分戶控制裝置;
            (五)電話通信線、有線電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶,安全監控裝置及其他安全防范設施設備、信報箱等按設計要求配置到位;
            (六)按照規劃要求完成消防供水、消防自動報警裝置、消防車通道等共用消防設施建設;
            (七)住宅區道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連;
            (八)按照規劃要求完成教育、文化、衛生、體育、郵政、環境衛生、商業網點、物業服務、政務管理和社區居家養老服務等配套建筑及設施建設;
            (九)按照規劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置;
            (十)住宅區分期建設的,已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設置有效的隔離設施;
            (十一)鍋爐、電梯等特種設備按法定程序檢驗合格;
            (十二)法律、法規、規章規定的其他條件。
            建設單位應當組織有關部門及專業經營單位按照前款規定,對住宅區進行綜合驗收,向住房城鄉建設主管部門辦理綜合驗收備案手續。
            第二十三條  建設單位應當自住宅區綜合驗收合格之日起三十日內,與相關專業經營單位辦理專業經營設施設備接收管理手續,并協助物業買受人與相關專業經營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等服務合同。
            第二十四條  建設單位應當在縣區住房城鄉建設主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府或者開發區管委會的監督下,按規定向前期物業服務企業移交物業服務用房和下列資料:
            (一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料;(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;
            (三)電梯等特種設備設計、制造、安裝的合格證、質量證明書、監督檢驗報告等相關安全技術檔案;
            (四)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
            (五)業主名冊;
            (六)其他應當移交的資料。
            前期物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時,將物業服務用房及上述資料移交給業主委員會。無業主委員會的,應當移交物業所在地的社區居民委員會或者街道辦事處、鄉鎮人民政府、開發區管委會。
            第四章  業主大會與業主委員會
            第二十五條  房屋的所有權人為業主。
            物業管理區域內全體業主組成業主大會。
            業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
            第二十六條  一個物業管理區域成立一個業主大會。
            物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意決定不成立業主大會的,由全體業主共同履行業主大會職責。
            第二十七條  業主大會依法履行下列職責:
            (一)制定、修改業主大會議事規則及管理規約;
            (二)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;
            (三)監督業主委員會工作,聽取業主委員會工作報告,改變或者撤銷業主委員會不適當的決定;
            (四)選聘、解聘物業服務企業;
            (五)籌集和使用住宅專項維修資金;
            (六)決定改建、重建建筑物及其附屬設施;
            (七)決定物業管理區域內的其他事項。
            第二十八條  建設單位或者前期物業服務企業應當將業主入住情況及時報告縣區住房城鄉建設主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府或者開發區管委會。
            符合下列條件之一的,應當召開首次業主大會會議:
            (一)業主已入住面積的比例達到百分之五十以上;
            (二)業主已入住戶數的比例達到百分之五十以上;
            (三)自首位業主入住之日起滿兩年且已入住戶數的比例達到百分之二十五以上。
            第二十九條  符合首次業主大會會議召開條件的,街道辦事處、鄉鎮人民政府以及開發區管委會應當在三十日內組建業主大會籌備組。
            籌備組由七人以上單數組成,由建設單位、前期物業服務企業、業主、社區居民委員會,以及街道辦事處、鄉鎮人民政府或者開發區管委會等代表組成。其中,業主所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一;籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者開發區管委會代表擔任。
            籌備組應當自成立之日起十日內,將其成員名單和工作職責在物業管理區域內進行公示。
            第三十條  籌備組履行下列職責:
            (一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;
            (二)確認業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積;
            (三)草擬管理規約、業主大會議事規則;
            (四)依法確定首次業主大會會議表決規則;
            (五)依據相關法律法規,制定業主委員會選舉辦法及業主委員會委員候選人條件,確定業主委員會候選人名單;
            (六)召開首次業主大會會議的其他準備工作。
            籌備組應當自成立之日起六十日內,組織召開首次業主大會會議。
            第三十一條  業主委員會由業主大會選舉產生,由三人以上單數組成。依法選舉產生的業主委員會應當按照議事規則定期召開業主大會會議。有下列情形之一的,業主委員會應當召集業主大會臨時會議:
            (一)有百分之二十以上業主提議的;
            (二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
            (三)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。
            業主委員會不按規定履行召集義務的,經業主申請,由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者開發區管委會責令限期召集;逾期不召集的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者開發區管委會負責組織業主召開業主大會。
            第三十二條  業主委員會委員應當由本物業管理區域內的熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任,每屆任期不超過五年,可連選連任。業主委員會主任、副主任和執行委員在業主委員會委員中推選產生。
            業主委員會委員名單應當在物業管理區域內進行公示。
            第三十三條  業主委員會委員有下列情形之一的,由業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權,決定是否終止其委員資格:
            (一)拒不履行委員職責的;
            (二)業主委員會過半數委員或者百分之二十以上業主提議撤銷其委員資格的;
            (三)搭建違章建筑物和構筑物、拒付物業服務費以及有其他違反管理規約和侵害業主合法權益行為的;
            (四)因其他原因不適合繼續擔任業主委員會委員的。
            業主委員會委員資格終止的,應當自終止之日起三日內將其所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物,移交給業主委員會。
            第三十四條  業主委員會依照有關法律、法規和業主大會的授權開展活動,履行下列職責:
            (一)召集并主持業主大會會議,報告物業管理的實施情況;
            (二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;
            (三)執行業主大會的決議、決定;
            (四)及時了解業主或者物業使用人的意見和建議,督促業主按時交納物業服務費,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;
            (五)調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;
            (六)監督管理規約的實施;
            (七)業主大會賦予的其他職責。
            第三十五條  業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,持下列資料向街道辦事處、鄉鎮人民政府和縣區住房城鄉建設主管部門或者開發區管委會備案:
            (一)業主大會會議決議;
            (二)業主大會議事規則;
            (三)管理規約;
            (四)業主委員會委員名單和基本情況;
            (五)法律、法規規定的其他資料。
            縣區住房城鄉建設主管部門或者開發區管委會應當自收到前款規定資料之日起十日內,對符合條件的業主委員會出具備案證明、刻制印章證明。業主委員會應當依法刻制、使用、管理印章和開立賬戶。
            業主大會議事規則、管理規約、業主委員會委員發生變更的,業主委員會應當自變更之日起三十日內,書面告知街道辦事處、鄉鎮人民政府和縣區住房城鄉建設主管部門或者開發區管委會。
            第三十六條  業主委員會會議由主任或者執行委員負責召集,有三分之二以上委員參加,會議內容應當記錄并存檔。業主委員會會議作出的決定,應當由全體委員過半數同意并簽字確認,自作出決定之日起三日內在物業管理區域內公告。
            業主可以查閱業主委員會會議資料,并有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問,業主委員會應當予以答復。
            第三十七條  業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
            第三十八條  業主委員會任期屆滿六十日前,應當召開業主大會會議進行換屆選舉。
            業主委員會應當及時將業主委員會印章、檔案資料以及屬于全體業主的財物等移交給新一屆業主委員會。
            第三十九條  因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數二分之一的,新一屆業主委員會產生之前,物業所在地的社區居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府或者開發區管委會的指導和監督下,代行業主委員會的職責。
            第四十條  業主大會與業主委員會的活動經費及業主委員會委員的報酬,從業主共有部分的收益中提取或者由全體業主承擔,具體辦法與標準由業主大會決定。
            第五章  物業服務企業與物業服務
            第四十一條  物業服務企業應當具有相應的專業工程技術人員,具備為業主提供專項服務的能力。
            第四十二條  物業服務企業提供物業服務時應當實行項目經理責任制。
            第四十三條  物業服務企業可以聘請專業服務單位承擔設施設備維修養護、清潔衛生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護等專項服務,但不得將物業管理區域內的全部物業管理一并委托給其他單位或者個人。
            第四十四條  住房城鄉建設主管部門或者開發區管委會應當加強對物業服務企業的監督管理,開展物業服務企業信用評價,促進物業服務企業提高服務水平。
            物業服務企業應當定期向住房城鄉建設主管部門報送信用檔案信息、統計報表等相關資料。
            第四十五條  物業服務企業應當在市、縣區住房城鄉建設主管部門或者開發區管委會指導下成立物業管理協會,規范行業行為,促進誠信經營,提高物業管理服務水平,維護物業服務企業的合法權益。
            第四十六條  一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。
            物業服務內容主要包括下列事項:
            (一)物業共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護;
            (二)公共綠化的養護;
            (三)公共區域環境衛生的維護;
            (四)公共區域的秩序維護、安全防范等事項的協助管理服務;
            (五)對物業使用中的禁止行為進行告知、勸阻、報告;
            (六)物業維修、更新、改造費用的賬務管理;
            (七)物業檔案和物業服務檔案的保管;
            (八)其他約定的物業服務事項。
            第四十七條  業主大會通過招投標或者協議方式選聘物業服務企業。
            業主委員會應當經業主大會授權,與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、收費標準、物業服務用房、住宅專項維修資金的管理和使用、合同期限及雙方的權利義務、違約責任等內容進行約定。
            物業服務合同應當對物業服務企業在有關業主或者物業使用人人身、財產安全防范方面的義務和責任作出約定。
            物業服務企業應當自簽訂物業服務合同之日起十日內,到縣區住房城鄉建設主管部門或者開發區管委會辦理物業服務合同備案手續。
            第四十八條  物業服務企業提供物業服務,應當遵守下列規定:
            (一)遵守有關法律、法規和規章的規定;
            (二)符合國家、省、市規定的技術標準和操作規范;
            (三)制定和完善物業服務質量控制措施,建立健全物業服務檔案保管、移交等制度;
            (四)向業主或者物業使用人告知物業共用部位、共用設施設備使用的方法、要求和注意事項;
            (五)按照物業服務合同的約定,提供相應的服務;
            (六)將物業服務相關信息在物業管理區域內長期公示;
            (七)定期聽取業主的意見和建議,改進和完善物業服務。
            第四十九條  物業服務企業應當將下列信息在物業管理區域內顯著位置公示:
            (一)物業服務企業的名稱、聯系方式、物業服務投訴電話;
            (二)項目經理有關服務信息;
            (三)物業服務合同約定的服務內容、服務標準與依據、收費項目、收費標準、收費方式等;
            (四)電梯、消防、監控等設施設備的日常維修保養單位的名稱和聯系方式等;
            (五)其他應當公示的信息。
            第五十條 物業服務合同期限屆滿前,業主委員會應當組織召開業主大會,作出續聘或者另聘物業服務企業的決定,并依據合同約定期限書面通知物業服務企業;合同未約定通知期限的,應當提前六十日通知。
            業主大會決定另聘物業服務企業的,選聘物業服務企業的方案應當經業主大會表決通過,并在物業管理區域內公示。
            物業服務合同期限屆滿后,業主大會沒有作出續聘或者另聘物業服務企業決定,物業服務企業按照原合同繼續提供服務的,原合同權利義務延續。
            第五十一條 物業服務企業在物業服務合同履行期間或者在物業服務合同屆滿后決定不再為該物業管理區域提供物業服務的,應當按合同約定期限書面通知業主委員會,并向全體業主公示;合同未約定通知期限的,應當提前六十日履行通知義務。
            第五十二條  物業服務合同解除或者終止后,物業服務企業應當與業主委員會辦理退出手續,并履行下列交接義務:
            (一)移交保管的物業檔案、物業服務檔案;
            (二)移交物業服務期間形成的有關物業及設施設備改造、維修、運行、保養的有關資料;
            (三)移交物業服務用房;
            (四)結算預收、代收的有關費用;
            (五)法律、法規、規章規定的其他事項。
            第五十三條  物業服務企業未履行通知義務并辦理退出交接手續的,不得擅自撤離物業管理區域或者停止物業服務。
            經業主大會決定選聘新的物業服務企業后,原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費用、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。
            第五十四條  物業服務企業退出后,業主大會未及時選聘新的物業服務企業時,業主大會或者街道辦事處、鄉鎮人民政府、開發區管委會可以委托物業服務企業或者其他管理人臨時代管,至業主大會選聘新的物業服務企業為止。代管期限一般不得超過三個月。
            第五十五條  物業服務收費應當遵循合法、合理、公開和質價相符的原則,按照不同物業的性質、特點及服務階段分別實行政府指導價和市場調節價。具體辦法由物價部門會同住房城鄉建設主管部門另行制定。
            第五十六條  已竣工尚未出售或者尚未交付的物業,物業服務費由建設單位承擔。已交付的物業,物業服務費由業主承擔,建設單位與業主另有約定的除外。
            普通住宅交付后空置六個月以上的,其前期物業公共服務費應當減收,具體辦法由物價主管部門另行制定。其他物業交付后空置六個月以上的,其物業公共服務費收費標準由物業服務企業與業主或者物業使用人另行約定。
            第五十七條 物業服務企業不得擅自擴大收費范圍,提高收費標準。
            物業服務企業依約履行義務的,業主應當按照物業服務合同約定按時交納物業服務費,不得以物業空置、存在開發建設遺留問題或者放棄共有權利等為由拒絕交納。物業產權轉移時,業主應當結清物業服務費。
            第五十八條  業主或者物業使用人欠交物業服務費的,業主委員會、物業服務企業可以通過上門催交、在物業管理區域內顯著位置公示等形式,督促其限期交納;逾期不交納的,物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟。
            第五十九條 住宅區內供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視等專業經營單位應當依法向最終用戶收取有關費用。
            物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的,不得向業主收取手續費等額外費用,但可以根據約定向專業經營單位收取報酬。
            專業經營單位不得因部分最終用戶未履行繳費義務停止已繳費用戶和共用部位的服務。
            第六章  物業的使用與維護
            第六十條 業主、物業使用人、物業服務企業在物業管理區域內不得有下列行為:
            (一)擅自侵占、改建、損壞共用部位、共用設施設備;
            (二)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營;
            (三)擅自占用、挖掘道路、場地;
            (四)擅自改變房屋用途;
            (五)損壞房屋承重結構;
            (六)違章搭建建筑物和構筑物;
            (七)隨意傾倒垃圾、排放污水、拋擲雜物;
            (八)違反規定飼養動物干擾他人正常生活;
            (九)實施賭博、利用迷信活動等危害社會;
            (十)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品,排放有毒、有害物質,制造超過規定標準的噪聲;
            (十一)占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道;
            (十二)法律、法規、規章、管理規約和臨時管理規約禁止的其他行為。
            業主、物業使用人有前款規定行為之一的,物業服務企業應當予以勸阻、制止,經勸阻、制止仍未改正的,向有關行政管理部門報告。物業服務企業有前款規定行為之一的,業主委員會應當予以勸阻、制止,經勸阻、制止仍未改正的,向有關行政管理部門報告;業主和相關單位可以向有關行政管理部門投訴。有關行政管理部門在接到報告或者投訴后,應當依法予以處理。
            第六十一條 業主或者物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前,應當持有關資料向物業服務企業辦理登記手續;按照規定需要報有關部門批準的,應當依法辦理批準手續。業主或者物業使用人應當與物業服務企業簽訂住宅裝飾裝修服務協議。
            業主或者物業使用人拒不辦理登記、批準手續的,物業服務企業可以按照管理規約、臨時管理規約規定禁止裝飾裝修施工人員進入物業管理區域。
            第六十二條 業主或者物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前,應當告知相鄰業主。物業服務企業對住宅裝飾裝修活動進行巡查時,業主或者物業使用人不得拒絕和阻礙。
            第六十三條 業主轉讓或者出租物業時,應當將管理規約、臨時管理規約、物業服務收費標準等事項告知受讓人或者承租人,并對物業服務費用的結算作出明確約定。受讓人應當在辦理產權交易手續之日起三十日內,將物業產權轉移情況、業主姓名、聯系方式等告知物業服務企業和業主委員會。
            第六十四條 物業管理區域內的車庫應當通過出售、租賃或者附贈形式,優先滿足業主或者物業使用人停車需要。業主或者物業使用人要求承租車庫的,建設單位不得以只售不租為由拒絕。
            第六十五條 物業管理區域內規劃建設的車庫應當優先投入使用。因規劃建設車庫不足,業主大會征求城鄉規劃主管部門意見后,可以決定占用物業管理區域內共有道路或者其他場地設置停車泊位,但是不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道,妨礙道路通行。
            利用停車泊位停車的,應當交納車位場地使用費,收費標準由業主大會確定。車位場地使用費屬于全體業主共有。
            業主不得擅自占用物業管理區域內共有道路或者其他場地停放車輛。
            第六十六條 業主不得違反法律、法規、規章、管理規約、臨時管理規約規定,將住宅、車庫或者其他附屬設施改變為經營性用房。業主因特殊情況需要將住宅、車庫或者其他附屬設施改變為經營性用房的,應當向業主委員會或者社區居民委員會提出書面申請,經有利害關系的業主同意后,依法辦理相關手續。
            第六十七條  物業管理區域內利用業主共用部位、共用設施設備從事經營活動所得收益屬于全體業主共有,其使用、分配、管理由業主大會決定。未作決定的,主要用于補充住宅專項維修資金,也可以作為業主委員會、業主大會的活動經費或者折抵物業服務費。收益使用情況應當向全體業主公示。
            第六十八條 物業保修期屆滿后,業主專有部分的養護和維修,由業主負責,所需費用由業主承擔。
            因業主或者物業使用人使用不當或者擅自改動房屋結構、設備位置和不當裝修造成房屋質量缺陷或者安全隱患的,由責任人承擔維修責任和相關法律責任。
            第六十九條 物業保修期屆滿后,物業管理區域內共用部位及共用設施設備的維護和管理責任,由業主共同承擔;業主可以將其委托給物業服務企業承擔。
            共用部位主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等;共用設施設備主要包括電梯、單元門、監控、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
            第七十條 業主應當按照國家和省市有關規定交納住宅專項維修資金。住宅專項維修資金屬于業主所有,專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造,不得挪作他用。業主未交納住宅專項維修資金,發生共用部位、共用設施設備維修時,相關業主應當共同承擔維修責任。
            電梯、鍋爐等特種設備和消防設施,由業主或者物業服務企業根據物業服務合同約定,委托專業服務單位負責維護、保養;有限空間、高空等涉及人身安全的作業,物業服務企業應當委托具備相應資質的單位或者個人實施。委托實施的,應當明確各方安全管理責任。
            第七章 老舊住宅區物業管理
            第七十一條 縣區人民政府、開發區管委會對已建成交付使用,但配套設施不齊全、環境質量較差的老舊住宅區,應當采取措施進行改造整治,并將改造整治規劃和年度計劃向社會公布。
            第七十二條 老舊住宅區內的道路、照明、綠地及社區服務、文化體育、安全防范、物業服務用房等配套建筑及設施設備改造建設資金,由政府承擔;供電、供水、供熱、供氣、通信、有線電視等專業經營設施設備改造應當達到分戶計量、分戶控制條件,建設資金由相關專業經營單位承擔;業主專有部分的設施設備改造資金,由業主承擔。市及縣區人民政府、開發區管委會對投資責任另有規定的,從其規定。
            專業經營設施設備改造驗收合格后,專業經營設施設備產權未移交的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者開發區管委會指導業主委員會組織召開業主大會表決;未成立業主委員會的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者開發區管委會指導社區居委會組織召開小區居民會議,將入戶端口以外的專業經營設施設備產權移交給專業經營單位,并由專業經營單位負責今后的維護和管理。
            第七十三條 在老舊住宅區整治改造中,經有利害關系的業主同意,在規劃許可的情況下,可以按照有關規定建設物業服務用房、政務管理用房和一定比例的經營性用房。經營性用房可用于出租經營,經營收益作為老舊住宅區維護管理費用的補充資金,由業主大會監督使用。
            改造整治前由相關部門、單位承擔的環衛綠化、市政設施養護等費用,改造整治后仍由其給予補助。
            第七十四條 提倡舊住宅區實行物業管理。舊住宅區改造整治完成后,街道辦事處、鄉鎮人民政府以及開發區管委會應當組織業主成立業主大會,由業主大會決定選聘物業服務企業實施專業化、市場化的物業管理方式。業主大會成立前的物業管理,由社區居民委員會組織實施。
            第七十五條 未建立住宅專項維修資金制度的老舊住宅區,業主應當按照國家和省市有關規定交納住宅專項維修資金。
            第八章   社區管理與監督
            第七十六條  街道辦事處、鄉鎮人民政府以及開發區管委會的社區管理機構,具體指導、協調物業管理的有關工作。
            第七十七條  實行政府部門職能進社區制度,落實網格化管理。
            住房城鄉建設、公安、民政、財政、城鄉規劃、衛生計生、食品藥品監管、城市管理、物價、畜牧、工商、質監等有關部門,應當在物業管理區域內顯著位置公布投訴、舉報受理方式,按照職能分工履行職責,及時受理業主和相關單位的投訴、舉報,依法調查處理違法違規行為。對實名投訴、舉報實行限時回復,并對實名投訴、舉報人信息予以保密。
            第七十八條 縣區人民政府、開發區管委會應當建立物業管理聯席會議制度,研究、部署、推進物業管理各項工作,解決本轄區內物業管理重大矛盾糾紛。
            第七十九條 街道辦事處、鄉鎮人民政府或者開發區管委會負責召集由住房城鄉建設、城市管理、公安、社區居委會、業主委員會或者業主代表、物業服務企業等參加的物業管理聯席會議。
            物業管理聯席會議協調處理下列事項:
            (一)業主委員會和有關部門不依法履行職責的情況;
            (二)物業服務企業在履行退出程序以及交接工作中出現的問題;
            (三)物業管理區域內發生的突發事件;
            (四)物業管理與社區管理銜接和配合中出現的問題;
            (五)需要協調的其他物業管理事項。
            涉及協調處理物業管理區域內供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視等事項的,應當通知相關專業經營單位參加。
            第八十條 市住房城鄉建設主管部門應當建立物業服務企業評價體系和信用檔案,依法向社會公示物業服務企業的信用信息。
            第八十一條 物業管理協會可以依照國家、省和市有關規定,制定物業服務規范和等級標準,推進標準化服務。建立和完善物業服務企業以及物業服務從業人員的自律制度,促進行業自律。
            第九章 法律責任
            第八十二條 違反本辦法規定,法律、法規、規章已規定法律責任的,依照其規定執行;法律、法規、規章未規定法律責任的,按照本辦法的規定執行。
            第八十三條 業主委員會及其委員違反本辦法第三十三條第二款、第三十八條第二款規定,拒不移交或者不及時移交相關資料和財物的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者開發區管委會責令其限期移交。
            第八十四條 物業服務企業違反本辦法規定,有下列行為之一的,由縣區住房城鄉建設主管部門或者開發區管委會責令其限期改正,并將該行為記入物業服務企業信用檔案:
            (一)違反本辦法第二十一條規定,未履行承接查驗義務的;
            (二)違反本辦法第四十七條第四款規定,未及時辦理物業服務合同備案手續的;
            (三)違反本辦法第四十九條、第六十七條規定,未公示相關信息的;
            (四)違反本辦法第五十三條第二款規定,在經業主大會決定選聘新的物業服務企業后拒絕辦理交接的;
            (五)違反本辦法第六十條規定,未履行勸阻、制止和報告義務的。
            第八十五條 專業經營單位違反本辦法規定,停止已繳費用戶和共用部位服務的,由相關行政主管部門依法予以處罰;造成業主或者物業使用人損失的,應當依法承擔賠償責任。
            第八十六條 住房城鄉建設主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府和其他有關行政管理部門的工作人員在物業管理工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的,依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。
            第十章 附則
            第八十七條  業主自行管理物業的,參照本辦法的有關規定執行。
            第八十八條  本辦法自2017年3月1日起施行。
            附件2:


        關于《東營市物業管理辦法(修訂草案)》的說明


            東營市人民政府于2018年8月啟動對《東營市物業管理辦法》的修訂,現完成修訂草案,有關情況說明如下:
            一、修訂的必要性
            市政府2016年12月23日頒布實施了《東營市物業管理辦法》(以下簡稱《辦法》),對于維護住宅小區的生活秩序、保障業主合法權益、促進物業行業發展都發揮了重要作用。隨著深入推進“放管服”改革,加強生態文明和環境保護建設,《辦法》制定的依據作了修改。一是國務院于2017年1月12日《關于第三批取消中央指定地方實施行政許可事項的決定》(國發〔2017〕7號)取消物業服務企業二級及以下資質認定,2017年9月29日《關于取消一批行政許可事項的決定》(國發〔2017〕46號),取消物業服務企業一級資質核定。二是2016年2與6日《國務院關于修改部分行政法規的決定》修訂了《物業管理條例》。三是2018年9月21日山東省第十三屆人民代表大會常務委員會第五次會議《關于修改〈山東省民用建筑節能條例〉等十件地方性法規的決定》,修訂了《山東省物業管理條例》。四是2018年7月1日《山東省物業服務收費管理辦法》施行。五是2018年1月29日《山東省住房城鄉建設廳關于廢止一批規范性文件的通知》(魯建法字〔2018〕1號),廢止《山東省新建物業質量保修金管理辦法》(魯建發〔2016〕5號)。鑒于上述規定的貫徹落實,有必要對原《辦法》進行相應的修改。
            二、修訂的主要內容
            (一)根據《山東省物業管理條例》第十六條第一款的規定,將第十四條第一款中的“住宅小區內的專業經營設施設備,由專業經營單位負責設計、建設、維護和管理。”修改為“住宅小區內的專業經營設施設備,由專業經營單位負責投資建設、維護和管理。”
            (二)由于2017年1月12日《國務院關于第三批取消中央指定地方實施行政許可事項的決定》(國發〔2017〕7號)取消物業服務企業二級及以下資質認定, 2017年9月29日《國務院關于取消一批行政許可事項的決定》(國發〔2017〕46號),取消物業服務企業一級資質核定。同時,《物業管理條例》和《山東省物業管理條例》也作了修改,據此,刪除第十七條中的“具有相應資質的”和第四十九條(一)中的“資質證書”, 刪除第四十一條第一款和第二款。
            (三)將第三十九條中的“業主委員會任期屆滿未能選舉產生新的業主委員會”修改為“因客觀原因未能選舉產生業主委員會”,增加了物業所在地的居民委員會代行業主委員會的職責的情形,更大限度地為業主提供服務。
            (四)為加強資質取消后物業企業管理活動的事中事后監管,增加了開展物業服務企業信用評價的內容。將第四十四條第一款修改為“住房城鄉建設主管部門或者開發區管委會應當加強對物業服務企業的監督管理,開展物業服務企業信用評價,促進物業服務企業提高服務水平。”
            (五) 根據新發布實施的《山東省物業服務收費管理辦法》第十七條規定,將第五十六條第二款修改為“普通住宅交付后空置六個月以上的,其前期物業公共服務費應當減收,具體辦法由物價主管部門另行制定。其他物業交付后空置六個月以上的,其物業公共服務費收費標準由物業服務企業與業主或者物業使用人另行約定。”
            (六)鑒于2018年1月29日《山東省住房城鄉建設廳關于廢止一批規范性文件的通知》(魯建法字〔2018〕1號),廢止《山東省新建物業質量保修金管理辦法》(魯建發〔2016〕5號),刪除第六十八條、第六十九條。
            (七)為加強物業管理工作,根據《山東省物業管理條例》第八十條規定,增加一條作為第七十六條:“街道辦事處、鄉鎮人民政府以及開發區管委會的社區管理機構,具體指導、協調物業管理的有關工作。”

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